Tribunale di Padova, sentenza n. 1364/2026, R.G. n. 6477/2021, pubblicata il 21 settembre 2026.
Quando due persone possiedono una casa a metà, ma una sola la abita, la divisione dell'immobile risolve anche i conti relativi agli anni precedenti? La sentenza n. 1364/2026 del Tribunale di Padova mostra che occorre affrontare due questioni distinte: come attribuire le porzioni del bene e se il comproprietario che ne ha avuto il godimento esclusivo debba riconoscere all'altro una somma.
Il caso: quote uguali e un immobile usato da una sola parte
La controversia riguardava un compendio immobiliare in comproprietà al 50% tra una società e una persona che vi abitava con la famiglia. La società chiedeva lo scioglimento della comunione e il pagamento di una somma mensile per l'uso esclusivo del bene dal maggio 2014. L'altra comproprietaria chiedeva, tra l'altro, l'assegnazione del compendio o almeno della porzione adibita ad abitazione e il riconoscimento delle spese sostenute per i lavori.
La consulenza tecnica ha accertato che era possibile ricavare due unità autonome. Il giudice ha quindi preferito la divisione in natura all'attribuzione dell'intero immobile a uno solo dei partecipanti.
Divisione dell'immobile: la differenza tra i lotti non è il conguaglio
Il consulente aveva stimato la prima unità in 157.418 euro e la seconda in 151.332 euro. La differenza tra i valori è di 6.086 euro. Il Tribunale ha precisato che, con quote di proprietà uguali, il conguaglio dovuto da chi riceve il lotto più costoso è la metà della differenza: 3.043 euro.
Il motivo è semplice. Il valore complessivo delle due porzioni è 308.750 euro e a ciascun comproprietario spetta un valore di 154.375 euro. Chi riceve il lotto da 157.418 euro ottiene 3.043 euro più della propria quota e deve corrispondere tale importo a chi riceve quello da 151.332 euro.
Nel decidere a chi assegnare le due unità, il giudice ha tenuto conto anche della situazione concreta: la comproprietaria abitava stabilmente nella prima unità, mentre la società poteva utilizzare l'altra. La casa abitata è stata quindi attribuita alla prima, con obbligo di pagare il conguaglio alla società. L'assegnazione non è stata un riconoscimento della proprietà esclusiva maturata per il solo fatto di abitare nell'immobile.
Chi abita da solo la casa comune deve sempre pagare un'indennità?
No, non automaticamente. La sentenza richiama la distinzione tra il semplice uso del bene comune, tollerato dagli altri comproprietari, e il protrarsi dell'uso esclusivo dopo che un altro partecipante abbia manifestato in modo inequivoco la volontà di godere del bene o di ricevere la propria quota dell'utilità economica, senza ottenere soddisfazione.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto provata tale manifestazione di volontà attraverso una fattura del 2014 relativa all'occupazione provvisoria e una successiva raccomandata con cui la società chiedeva il pagamento degli arretrati. Ha riconosciuto 258 euro al mese dal maggio 2014 fino alla sentenza, per complessivi 38.304,40 euro di capitale, oltre interessi legali dalle singole scadenze. Il valore mensile è stato utilizzato come parametro dell'utilità economica, senza ritenere dimostrato un accordo contrattuale sul punto.
Il credito per il godimento pregresso resta distinto dal conguaglio divisionale: il primo riguarda l'utilizzo del bene prima dello scioglimento della comunione; il secondo serve a rendere economicamente equivalenti le porzioni assegnate.
E i lavori pagati da un solo comproprietario?
La comproprietaria aveva chiesto di detrarre dal conguaglio spese e miglioramenti. Il Tribunale ha respinto quelle richieste sulla base delle allegazioni e delle prove fornite nel caso concreto. Quanto agli interventi realizzati con il Superbonus, ha rilevato che il costo non era rimasto a suo carico, mentre l'incremento di valore risultava già considerato nella stima dell'immobile. La questione dei rimborsi richiede quindi di distinguere costi effettivamente sostenuti e documentati dal semplice aumento del valore del bene.
Cosa fare prima di avviare una divisione
Chi intende sciogliere una comproprietà immobiliare dovrebbe ricostruire separatamente:
- le quote risultanti dal titolo di acquisto;
- la possibilità tecnica di formare porzioni autonome e il valore di ciascuna;
- le eventuali richieste documentate di partecipare al godimento o ai frutti del bene;
- le spese sostenute nell'interesse comune, con date, documenti e prova dell'esborso.
La decisione di Padova chiarisce che una divisione può attribuire una porzione a ciascuno e, nello stesso giudizio, regolare i rapporti economici maturati durante la comunione. Il calcolo del conguaglio e la pretesa per l'uso esclusivo hanno però presupposti diversi: confonderli rischia di alterare sia il progetto divisionale sia le somme richieste.
Il commento riguarda la pronuncia indicata. L'esito di altre controversie dipende dai titoli, dalla conformazione del bene e dalla prova dell'uso e delle richieste tra comproprietari.
Fonte: Tribunale di Padova, sentenza n. 1364/2026, R.G. 6477/2021, PDF fornito per questa analisi, in particolare pp. 11-12 e 17-24.
→ Scopri le altre materie di diritto civile seguite dallo studio, tra cui il contenzioso immobiliare